Gevinstskatt ved salg av bolig i Spania (2026)

Når du som nordmann selger bolig i Spania, er gevinstskatten 19 prosent på netto fortjeneste. Det er den samme satsen spanske residenter betaler på første nivå, og en konkret fordel sammenlignet med ikke-EØS-borgere som betaler 24 prosent uten fradragsrett. Kjøperen vil holde tilbake 3 prosent av salgsprisen som forskuddsskatt, og du må selv kreve mellomlegget tilbake. Plusvalía Municipal er en separat kommunal skatt som kommer i tillegg.

Denne guiden går gjennom hvordan gevinsten beregnes i 2026, hva du kan trekke fra, hvordan 3-prosent-tilbakeholdet fungerer i praksis, og hvordan du bruker Modelo 210H for å få overskytende skatt tilbake.

Hva gevinstskatten faktisk er på

Norske ikke-residente betaler 19 prosent flat gevinstskatt på netto fortjeneste ved salg av bolig i Spania. Ikke-EØS- borgere betaler 24 prosent uten fradragsrett, mens spanske residenter har en progressiv skala fra 19 til 28 prosent. Norsk pass gir altså samme sats som spanske residenter på nederste trinn, og full fradragsrett på dokumenterte kjøps- og salgs­kostnader.

For spanske residenter ligger 2026-satsene på 19 prosent opp til 6 000 euro gevinst, 21 prosent fra 6 000 til 50 000, 23 prosent fra 50 000 til 200 000, 27 prosent fra 200 000 til 300 000, og 28 prosent over 300 000. Som nordmann ligger du flat på 19 prosent på hele beløpet.

3-prosent-tilbakeholdet ved salg

Når en ikke-resident selger bolig i Spania, må kjøperen holde tilbake 3 prosent av salgsprisen og betale det direkte til Agencia Tributaria via Modelo 211 innen én måned etter signering hos notarius. Beløpet er forskudd på selgers gevinstskatt, ikke en endelig avgift. Selger kan kreve overskytende tilbake gjennom Modelo 210H når faktisk gevinstskatt er lavere enn det tilbakeholdte beløpet.

Eksempel på 3-prosent-tilbakeholdet

• Salgssum: 450 000 euro
• Tilbakehold (3 prosent): 13 500 euro
• Beløp som overføres til selger ved oppgjør: 436 500 euro

Hvis din faktiske gevinst er lavere enn det tilbakeholdte beløpet forutsetter, kan du kreve mellomlegget tilbake. Hvis den er høyere, må du innbetale differansen. Begge deler skjer gjennom Modelo 210H.

Slik regnes gevinsten ut

Skattbar gevinst beregnes som salgssum minus oppjustert kjøps­verdi minus salgskostnader. Oppjustert kjøps­verdi er kjøpesummen pluss ITP eller IVA, notar, tinglysing, advokat og gestoría på kjøpstidspunktet, pluss alle dokumenterte verdiøkende oppgraderinger underveis. Salgskostnader er meglerhonorar, advokat ved salg, energi­sertifikat og eventuelle gjeldsoppgjør. Resultatet ganges med 19 prosent.

Eksempel på beregning

• Kjøpt i 2014 for 280 000 euro
• ITP, advokat, notar, tinglysing: 32 000 euro
• Renovering 2018 (dokumentert): 28 000 euro
• Solgt i 2026 for 450 000 euro
• Meglerhonorar (5 prosent): 22 500 euro
• Advokat ved salg: 4 500 euro
• Energi­sertifikat: 250 euro

Skattbar gevinst: 450 000 minus (280 000 + 32 000 + 28 000 + 22 500 + 4 500 + 250) = 82 750 euro.

Skatt: 19 prosent av 82 750 = 15 723 euro.

3-prosent-tilbakehold (3 prosent av 450 000) = 13 500 euro. I dette eksempelet skylder du resterende 2 223 euro når du leverer Modelo 210H. Hadde gevinsten vært lavere enn forventet, kunne du fått tilbake.

Hva kan du trekke fra?

Du kan trekke fra alle dokumenterte kjøpskostnader (kjøpesum, ITP eller IVA pluss AJD, notar, tinglysing, advokat, gestoría), verdiøkende oppgraderinger med original spansk faktura (basseng, full kjøkken- eller bad­renovering, solceller, strukturelle reparasjoner), og alle salgskostnader (meglerhonorar, advokat, energi­sertifikat, lån­innfrielse). Vanlig vedlikehold og pyntearbeider er ikke fradragsberettiget.

Fradragsberettigede kjøpskostnader

• Kjøpesum bekreftet av escritura
• ITP (brukt) eller IVA pluss AJD (nybygg)
• Notar­honorar
• Tinglysing (Registro de la Propiedad)
• Advokat ved kjøp
• Gestoría

Verdiøkende oppgraderinger

Bare arbeider som faktisk har økt boligens verdi teller. Du må ha original faktura fra spansk leverandør (med NIF/CIF-nummer) der spansk MVA er spesifisert.

• Bygging av basseng
• Større utvidelser eller ombygginger
• Komplett kjøkken- eller bad­renovering
• Solcellepanel og batterilagring
• Strukturelle reparasjoner (tak, fukt, fundament)

Salgskostnader

• Meglerhonorar (typisk 4 til 6 prosent)
• Advokat ved salg (typisk 1 prosent pluss 21 prosent IVA)
• Energi­sertifikat (150 til 300 euro, lovpålagt)
• Innfrielse av eksisterende lån
• Plusvalía Municipal hvis selger har overtatt den

Vil du ha en spesialist til å sette opp gevinstberegningen riktig før salget? Få en skatteadvokat tildelt.

Plusvalía Municipal kommer i tillegg

Plusvalía Municipal er en kommunal skatt på verdistigningen av selve tomten boligen står på, beregnet over selgers eier­periode. Den er helt separat fra den statlige gevinstskatten på 19 prosent og betales av selger med mindre kontrakt sier annet. Etter 2021-reformen kan du velge mellom objektiv beregning (basert på katastralverdi og eier­tid) eller reell beregning (faktisk verdistigning), og du slipper Plusvalía hvis du har tapt på salget.

Plusvalía-reformen i 2021 (Real Decreto-ley 26/2021, utløst av Grunnlovs­domstolens dom 182/2021) gir to beregnings­metoder: objektiv (basert på katastralverdi og eier­tid) og reell (basert på faktisk verdistigning). Du kan velge den som gir lavest skatt. Hvis du har tapt på salget, slipper du Plusvalía helt.

Hvor mye er Plusvalía typisk?

• For en gjennomsnittlig leilighet på Costa del Sol kjøpt for kanskje ti år siden: typisk 3 000 til 8 000 euro.
• For en eldre eiendom i Marbella sentrum eller Barcelona: potensielt 10 000 til 25 000 euro.
• Satser og terskler er kommunale, så det varierer betydelig.

Modelo 210 og hvordan du leverer

Gevinstberegningen ved boligsalg leveres som Modelo 210H (overdragelses­varianten av Modelo 210) elektronisk til Agencia Tributaria innen tre måneder etter at kjøperen leverte Modelo 211 for 3-prosent-tilbakeholdet. Du oppgir oppjustert kjøpsverdi, salgssum og fradrag, og enten betaler differansen eller får overskytende refundert til oppgitt spansk konto. Refusjon tar typisk 2 til 12 måneder.

Slik foregår innleveringen

1. Samle dokumentasjon: original escritura, kjøps­escritura, alle fakturaer for fradragsberettigede arbeider, samt salgs­dokumenter.
2. Bekreft kjøperens innbetaling av Modelo 211 (3 prosent). Det finnes som referanse­nummer du legger inn i 210H.
3. Beregn skattbar gevinst og endelig skatt etter formelen i forrige seksjon.
4. Lever Modelo 210H elektronisk via Agencia Tributarias portal, eller la advokat eller gestoría gjøre det med fullmakt.
5. Hvis du har overskudd: oppgi spansk konto for refusjon. Hvis du mangler skatt: betal differansen samtidig med levering.

Behandlingstid for refusjon

Tilbakebetaling kan ta fra to til tolv måneder, avhengig av kontroller og kommunikasjons­tilgang. Du får renter på tilbake­betalingen hvis ventetiden overstiger seks måneder fra innleveringen.

Unntak og fritak

Hovedboligfritaket og fritaket for selgere over 65 år gjelder utelukkende spanske skatte­residenter. Norske ikke-residente med feriebolig i Spania kan ikke bruke disse fritakene, uansett hvor lenge de har eid boligen. Det eneste fritaket nordmenn kan utløse er ved salg med tap, der du leverer Modelo 210H med null skatt og får hele 3-prosent-tilbakeholdet refundert.

Hovedboligfritak (kun for spanske residenter)

Spanske skatte­residenter slipper gevinstskatt hvis boligen var deres hovedbolig (vivienda habitual) i minst tre år, og hele gevinsten reinvesteres i en ny hovedbolig innen to år. For norske ikke-residenter er dette fritaket ikke aktuelt.

Fritak for residenter over 65 år

Spanske residenter over 65 år som selger sin hovedbolig, slipper gevinstskatt uten reinvesterings­krav. Heller ikke dette gjelder for nordmenn som ikke har blitt spanske skatte­residenter.

Salg med tap

Hvis du har tapt på salget (selger lavere enn justert kjøpsverdi), skal du fortsatt levere Modelo 210H med null skatt og kreve det tilbakeholdte beløpet i sin helhet tilbake. Du slipper også Plusvalía Municipal hvis du dokumenterer tapet.

Vanlige fallgruver

De fem vanligste tabbene nordmenn gjør med spansk gevinstskatt er å glemme refusjons­krav på 3-prosent-tilbakeholdet, mangle dokumentasjon på kjøpskostnader fra mange år tilbake, blande verdiøkende oppgraderinger med ordinært vedlikehold, akseptere uklar Plusvalía-klausul i kontrakten, og glippe rapporteringen i norsk skattemelding. Hver enkelt feil kan koste flere tusen euro.

1. Glemmer å kreve overskytende 3 prosent tilbake

Mange nordmenn vet ikke at 3-prosent-tilbakeholdet er forskudds­skatt og ikke en endelig avgift. Hvis du selger til omtrent kjøps­pris, kan du ha betydelig overskudd å hente. Bruk advokat eller gestoría til å levere Modelo 210H selv om du tror gevinsten er null.

2. Mangler dokumentasjon på kjøpskostnader

Skatteetaten krever at fradrag dokumenteres med original escritura og originale fakturaer. Hvis du har mistet papirene fra kjøpet (kanskje for ti år siden), må du rekonstruere via notarius eller eiendoms­registeret. Det tar tid og koster gebyr. Skann og lagre alt digitalt fra dag én.

3. Skille mellom oppgradering og vedlikehold

Skatteetaten avviser ofte fradrag som ikke klart er verdiøkende. Hvis du i 2018 byttet kjøkken og kalte det "renovering", men det egentlig var vedlikehold, blir fradraget nektet. Få fakturaer som spesifiserer at arbeidet er strukturelt eller verdiøkende.

4. Plusvalía-fellen i kontrakten

Standard­kontrakter kan flytte Plusvalía-ansvaret til kjøper, men ikke alltid. Hvis kjøper får lov å trekke beløpet fra salgs­oppgjøret, kan dere ende i tvist senere. La advokat lese kontrakten med skarpt blikk på dette punktet.

5. Norsk skattemelding glemt

Selv om du betaler full skatt i Spania, må gevinsten føres i den norske skattemeldingen. Bruker du ikke kreditfradraget riktig, kan du bli skattlagt to ganger. Last opp dokumentasjonen på betalt spansk skatt før du leverer i Norge.

Gevinstskatten i Spania er forutsigbar når du forbereder deg riktig. Den største risikoen er ikke selve satsen på 19 prosent, men dårlig dokumentasjon og glipp i refusjons­prosessen. En advokat eller gestoría som har gjort dette mange ganger før, koster en brøkdel av det du sparer på korrekt fradrags­beregning og tilbake­betaling.