Verktøy
55 spanske termer,
forklart på norsk.
NIE, escritura, hipoteca, IBI, Modelo 210, Plusvalía, comunidad og 48 andre. Den komplette ordlista for nordmenn som kjøper, eier eller selger bolig i Spania.
Kategori
Kjøpsprosess· 8
Termer du møter mellom første visning og signering hos notar.
- Número de Identificación de Extranjero. Et personlig nummer for utlendinger i Spania, kreves for å kjøpe bolig, åpne spansk bankkonto, registrere bil og inngå leiekontrakt. Søkes via spansk konsulat i Norge eller direkte hos politiet i Spania. Koster 12–16 euro, og selve nummeret er livsvarig. Se NIE-prosess for nordmenn.
Escritura pública
Offentlig skjøte#- Det offisielle eiendomsdokumentet, signert hos notario. Når denne signeres er du formelt eier. Skal inngå pris, partene, NIE-numre, eiendomsbeskrivelse, eventuelle heftelser og finansiering. Notaren leser hele dokumentet høyt før signering. Få det oversatt til norsk eller engelsk hvis du ikke er trygg på spansk.
Contrato de arras
Reservasjonskontrakt med depositum#- Forhåndskontrakten mellom kjøper og selger der kjøper betaler 10 prosent av kjøpesummen som depositum. Hvis kjøper trekker seg, mister depositumet. Hvis selger trekker seg, må selger betale tilbake det dobbelte. Skal inngå klausul «subject to legal due diligence» så advokat kan gå fra kontrakten ved funn. Se sjekklisten for due diligence.
Reserva / Contrato de reserva
Foreløpig reservasjonsavtale#- Et mindre dokument som tar boligen av markedet i typisk 14–30 dager mens du gjør due diligence. Reservasjonsgebyret er ofte 1–6 prosent av kjøpesummen, og trekkes fra kjøpesummen ved gjennomført kjøp. Skal returneres hvis advokat finner vesentlige problemer.
Nota simple
Eiendomsutdrag#- Offisielt utdrag fra Registro de la Propiedad som viser hvem som eier boligen, hvilke pant som hviler på den, og om det er beslag eller leieforhold registrert. Skal alltid kontrolleres av advokaten før du betaler depositum, og må ikke være eldre enn 14 dager.
Registro de la Propiedad
Eiendomsregisteret#- Det offisielle spanske eiendomsregisteret, en regional offentlig instans der alt kjøp, salg, pant og servitutter registreres. Etter signering av escritura sendes dokumentet til Registro for tinglysing. Tar typisk 4–8 uker. Tinglysingsgebyret er 0,3–0,5 prosent av kjøpesummen.
Tasación
Verdivurdering#- Profesjonell verdivurdering av boligen utført av en sertifisert takstmann. Kreves alltid av spansk bank som gir hipoteca. Koster 450–600 euro og betales av kjøper. Verdivurderingen er ikke bindende for prisen, men banken bruker den til å sette belåningsgraden.
Fianza
Sikkerhetsdepositum#- Brukes om to forskjellige ting i Spania. Ved boligkjøp: depositumet i contrato de arras. Ved leieforhold: et depositum (typisk én månedsleie for langtid, fire måneder for korttid) som leier setter inn på en konto kontrollert av regionen. Ikke samme som arras.
Kategori
Skatt og avgifter· 10
Skatter og avgifter både ved kjøp, eierskap og salg.
IBI
Kommunal eiendomsskatt#- Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Årlig kommunal eiendomsskatt basert på katastralverdien (valor catastral). Satsen varierer 0,4–1,1 prosent per kommune. For en typisk leilighet på Costa-kysten med katastralverdi 150 000 euro betaler du 600–1 200 euro per år. Forfaller vanligvis september–november. Se full IBI-oversikt.
ITP
Overdragelsesskatt på brukt bolig#- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Skatten kjøper betaler ved kjøp av brukt bolig (ikke nybygg). Satsen varierer 4–10 prosent per region: Madrid 6 prosent, Catalonia 10 prosent, Andalusia 7 prosent. Betales innen 30 dager etter escritura.
IVA
Moms (kun nybygg)#- Impuesto sobre el Valor Añadido. Spansk moms på 10 prosent som betales i stedet for ITP når boligen er nybygg (ferdigmelding fra utbygger ikke eldre enn to år). På Kanariøyene heter den IGIC og er 7 prosent.
AJD
Stempelavgift#- Actos Jurídicos Documentados. Stempelavgift som betales i tillegg til IVA ved kjøp av nybygg, og ved tinglysing av hipoteca. Satsen varierer 0,5–1,5 prosent per region. På brukt bolig som betaler ITP, gjelder ikke AJD for selve kjøpet.
Modelo 100
Spansk skattemelding for residenter#- Den årlige spanske inntektsskattemeldingen (IRPF) for personer som er skattemessig bosatt i Spania (over 183 dager per år). Innleveres mellom april og juni. Som ikke-resident leverer du i stedet Modelo 210. Skiftet av status fra ikke-resident til resident skjer automatisk når du krysser 183-dagers-grensen.
Modelo 210
Skattemelding for ikke-residenter#- Den spanske skattemeldingen for ikke-residenter (IRNR). Brukes for å rapportere inntekt fra spansk eiendom: enten faktisk leieinntekt (kvartalsvis) eller fiktiv leieverdi når boligen ikke er leid ut (årlig). Skattesats 19 prosent for EØS-borgere. Bruk kalkulatoren eller les hele Modelo 210-guiden.
Modelo 720
Rapport om utenlandske eiendeler#- Pliktig rapport for spanske residenter som har norske eiendeler over 50 000 euro per kategori (eiendom, kontoer, verdipapirer). Frist 31. mars hvert år. Som ikke-resident er ikke Modelo 720 aktuelt. Bøter for unnlatelse er strenge, men ble dempet etter EU-domstolen-dom i 2022.
Modelo 211
3 prosent forhåndstrekk ved salg#- Når en ikke-resident selger spansk bolig, holder kjøper tilbake 3 prosent av kjøpesummen som forhåndstrekk på selgers gevinstskatt. Beløpet betales til Agencia Tributaria via Modelo 211 innen én måned. Selger kan kreve refusjon eller justering via Modelo 210H.
Plusvalía Municipal
Kommunal verdistigningsskatt#- Kommunal skatt på tomtens verdistigning fra kjøpstidspunkt til salgstidspunkt. Betales av selger ved salg. Beløpet avhenger av kommune, eiertid og endring i katastralverdi for tomten. Etter en høyesterettsdom i 2021 finnes to beregningsmetoder, og kjøper kan velge den laveste.
Patrimonio
Spansk formuesskatt#- Impuesto sobre el Patrimonio. Årlig formuesskatt som betales av personer med høy nettoformue. Fritaksgrenser og satser varierer dramatisk per region: Madrid og Andalusia har i praksis full fritak, Catalonia og Valencia har høyere satser. Gjelder både residenter og ikke-residenter, men ikke-residenter skatter kun spansk formue.
Kategori
Eiendomstyper· 8
Hvilken type bolig kalles hva på spansk.
Piso
Leilighet#- Standard leilighet i blokk. Mest vanlig boligtype i spanske byer og urbaniseringer. Kommer i alle størrelser fra studio (estudio) til store fire-roms.
Ático
Takleilighet#- Toppetasjen i en bygning, ofte med stor terrasse. Kommanderer typisk 15–30 prosent prispåslag over en tilsvarende piso i lavere etasjer. Gode utleieobjekter på grunn av utsikt, men sjekk at terrassen er privat og ikke sameiefellesareal.
Dúplex
To-etasjers leilighet#- En leilighet som strekker seg over to etasjer, ofte kombinert med ático på toppen. Føles som hus inni en blokk. Kjekt for familier som vil ha barnerom adskilt fra stuen.
Chalet
Frittliggende villa#- Frittliggende enebolig med egen tomt og som regel basseng. Klart dyrere enn leilighet i samme område, men gir privatliv og hageareal. Vanligst i urbaniseringer utenfor sentrum.
Adosado
Rekkehus#- Kjedede hus i en rekke, hver med egen inngang og som regel liten privat hage eller terrasse. Ofte i sameier (urbanización) med fellesbasseng og vakthold. Mellomalternativ mellom piso og chalet.
Pareado
Tomannsbolig#- To boligenheter som deler én vegg, hver med egen tomt. Mer privatliv enn adosado, billigere enn chalet. Vanlig på Costa Blanca og Costa de la Luz.
Finca
Landeiendom#- Eiendom på landlig (rústico) tomt, ofte med jordbruksland eller olivenlund. Kan være alt fra restaurert steinhus til fungerende gård. Sjekk byggetillatelse nøye: mange fincas har illegale tilbygg som må regulariseres. Vanligst på Mallorca og innover på fastlandet.
Urbanización
Boliganlegg / sameieområde#- Et planlagt boligområde med felles infrastruktur (basseng, grøntarealer, evt. golf, vakthold). Hver bolig betaler felles utgifter til sameiet (comunidad). Mest vanlig modell for utenlandske kjøpere på Costa-kysten.
Kategori
Eierskap og drift· 8
Hva du møter i hverdagen som eier av spansk bolig.
Comunidad de propietarios
Sameie#- Sameiet av eierne i en bygning eller urbanización. Tar avgjørelser om vedlikehold, fellesutgifter, ordensregler og større prosjekter. Hver eier betaler månedlig sameieavgift, som dekker drift, forsikring av fellesarealer, bassengvedlikehold og forvalter.
Junta de propietarios
Sameiemøte#- Det årlige (eller hyppigere) sameiemøtet der vedtak fattes. Du har stemmerett basert på din eierandel. Som ikke-resident kan du gi fullmakt (poder) til en annen eier eller til forvalter. Vedtak om store ekstrautgifter (derrama) kan treffes her.
Administrador de fincas
Sameieforvalter#- Profesjonell forvalter som hjelper sameiet med regnskap, innkalling til juntas, kontakt med leverandører, inndriving av ubetalte avgifter og oversettelse av regelverk. Honorar dekkes av comunidad-budsjettet, ikke av deg direkte.
Derrama
Ekstraordinær sameieavgift#- En engangsavgift sameiet pålegger eierne for å dekke uforutsette eller store utgifter — typisk fasaderenovering, heisutskift eller juridiske kostnader. Stemmes inn på junta. Ber om utestående derramas fra forvalter før du kjøper, så du ikke arver kostnaden.
Cédula de habitabilidad
Brukstillatelse#- Kommunal attest som bekrefter at boligen er lovlig å bo i. Kreves for å registrere strøm- og vannavtale, og forsikringsselskap krever den ofte før utbetaling. Gyldig i 10–25 år avhengig av region. Mangler den, må selger fremskaffe før escritura.
CEE
Energimerking#- Certificado de Eficiencia Energética. Energiklasse A til G som selger plikter å fremvise før salg. Klasse F og G påvirker videresalg negativt og kan utløse plikt til oppgradering ved større ombygginger. Selger må fornye sertifikatet før salg hvis det er eldre enn 10 år.
Tasa de basura
Renovasjonsavgift#- Kommunal årlig avgift for søppelhenting. Typisk 80–250 euro per år. Faktureres separat fra IBI. Som ikke-resident må du ha automatisk trekk fra spansk bankkonto for å unngå forfaltvarsler.
Suministros
Strøm, vann og gass#- Fellesbegrep for forsyningstjenester. Strøm leveres av Iberdrola, Endesa eller Naturgy; vann av lokal kommune. Kontraktene må stå i din NIE etter overdragelse. Krev av selger eller advokat at overføringen skjer ved escritura; ellers risikerer du strømavstengning og dobbel registrerings avgift.
Kategori
Utleie· 6
Hva du må kjenne hvis du planlegger å leie ut.
Vivienda turística (VFT/VUT)
Korttidsutleiebolig#- Bolig registrert for korttidsutleie til feriegjester. Krever regional turistlisens. Forkortelser varierer per region: VFT (Vivienda con Fines Turísticos) i Andalusia, VUT (Vivienda de Uso Turístico) i Madrid og Valencia. Strenge regler i 2026 i flere kommuner. Se full utleieguide.
Turistlisens
Lisens for korttidsutleie#- Regional registrering som gir deg lov å markedsføre boligen på Airbnb, Booking og andre plattformer. Mange kommuner har i 2025–2026 stoppet utstedelse av nye lisenser (Palma, Barcelona, Málaga sentrum, deler av Costa del Sol). Sjekk tilgjengelighet før du baserer regnestykket på korttidsleie.
Contrato de alquiler
Leiekontrakt#- Standardkontrakt for langtidsleie (over 11 måneder). Reguleres av Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Min. 5 års forlengelsesrett for leier (7 år hvis utleier er selskap). Krever ikke turistlisens, kun standard kontrakt og depositum.
LAU
Spansk leieforholdslov#- Ley de Arrendamientos Urbanos (lov 29/1994). Regulerer langtidsleie i Spania: oppsigelse, leieregulering, depositum, forlengelsesrett. Strengere mot utleier enn norsk husleielov, særlig på utkastregler. Korttidsutleie (turisme) reguleres av regionale lover, ikke LAU.
Fianza (leie)
Leiedepositum#- Sikkerhetsdepositum som leier setter inn ved kontraktsstart. Regulert til én månedsleie for langtid (LAU), to til fire måneder for korttid avhengig av region. Settes inn på en offentlig kontrollert konto (fianzagarantía) i regionen, ikke direkte hos utleier. Returneres ved utflytting etter trekk for skader.
Registro de turismo
Regionalt turistregister#- Den regionale myndigheten som registrerer turistlisensene og fører tilsyn. Heter ulike ting per region: Junta de Andalucía RTA, Generalitat Valenciana RTV, etc. Du må registrere boligen og betale en mindre årsavgift.
Kategori
Aktører· 6
Hvem du møter på veien fra visning til eierskap.
Notario
Notar#- Offentlig oppnevnt jurist som verifiserer signering av escritura. Notaren er nøytral, ikke partsadvokat: sjekker identitet, leser dokumentet høyt, og bekrefter at partene forstår innholdet. Honorar fastsatt av staten, typisk 600–1 200 euro for et standardkjøp. Du kan velge fritt hvilken notar du bruker.
Abogado
Advokat#- Din advokat representerer kun deg. Står for due diligence, kontraktsgjennomgang, oppgjørsbistand og oppfølging frem til escritura. Honorar typisk 1–1,5 prosent av kjøpesummen, minimum 1 500–3 000 euro. Se 12-punkts sjekklisten advokaten skal levere.
Gestoría / Gestor
Administrasjonstjeneste#- Sertifisert byrå som tar seg av papirarbeid: registrering av kjøretøy, NIE-søknader, skatteinnsending, padrón. Ikke samme som advokat — gestor har ikke juridisk fullmakt, men er rask og rimelig på det administrative. Brukes mye av ikke-residenter.
Registrador
Tinglysingsregistrator#- Embetsfører ved Registro de la Propiedad. Sjekker og registrerer overdragelsesdokumenter, kontrollerer heftelser og bekrefter eierskap. Tinglysingsgebyret går til registratorkontoret. Du møter ikke registrator personlig, advokat eller notar håndterer kontakten.
Agente inmobiliario / API
Eiendomsmegler#- Spansk eiendomsmegler. Yrket er ikke beskyttet i Spania, og kvaliteten varierer enormt. API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) er den frivillige sertifisering som indikerer profesjonell standard. Honorar er tradisjonelt betalt av selger (3–6 prosent), men forhandling er normalt. Se meglerguiden.
Arquitecto técnico / Aparejador
Bygningsingeniør#- Den spanske ekvivalenten til norsk bygningstakstmann. Brukes til strukturell undersøkelse, fuktmålinger og lovlighets sjekk på tilbygg. Ikke obligatorisk ved kjøp, men anbefalt for hus over 30 år eller med synlige problemer. Honorar 300–800 euro.
Kategori
Juridisk· 6
Lover og dokumenter du møter ved kjøp, lån og arv.
Hipoteca
Spansk boliglån#- Boliglån fra spansk bank med pant i den spanske boligen. Ikke-residente nordmenn får typisk 60–70 prosent belåningsgrad, faste renter 3,2–4,0 prosent (april 2026). Krever NIE, norske skattemeldinger og lønnsslipper. Spansk vs norsk pant — beslutningsguide.
Aval bancario
Bankgaranti#- Bankgaranti som beskytter delbetalinger ved kjøp av nybygg før ferdigstillelse. Lovpålagt etter Ley 38/1999(LOE). Hvis utbygger går konkurs eller leveransen forsinkes vesentlig, garanterer banken pengene tilbake. Sjekk at avalen er individualisert til din kjøpsavtale, ikke bare en generell utbygger-garanti.
Ley 38/1999 (LOE)
Loven om bygningsoppføring#- Den spanske Ley de Ordenación de la Edificación. Regulerer ansvar og garantier for nybygg. Pålegger 10 års strukturgaranti, 3 års byggefeilgaranti og 1 års ferdigstillelsesgaranti fra utbygger. Setter også krav om bankgaranti for delbetalinger.
Ley de Costas
Kystloven#- Lov 22/1988 som regulerer hva som kan bygges nær kysten. Boliger innenfor 100 meter fra strandlinjen kan ha bruks begrensninger eller risikere riving etter spesielle vilkår. Stenger blant annet for utbygging og ombygging. Kjøp aldri kystnær eiendom uten advokat-due-diligence.
Urbanismo
Reguleringsplanområde#- Den kommunale reguleringsplanen og samlingen av regler om hva som kan bygges hvor. Ulovlige tilbygg (obras sin licencia) er det vanligste juridiske problemet på spansk eiendom. Advokat sjekker at alt eksisterende er registrert i urbanismo.
Herencia / testamento
Arv / testament#- Spansk arverett er strengere enn norsk: legitima(lovbestemt arvelodd) sikrer barn 2/3 av arven. EU- forordningen 650/2012 gir nordmenn rett til å velge norsk arvelov for spansk eiendom hvis det er nedfelt i testament. Se spansk testament-guiden.
Kategori
Geografi og folkeregister· 3
Hva som ligger bak adressesystemet og lokale myndigheter.
Comunidad Autónoma
Autonom region#- En av Spanias 17 autonome regioner. Mange skatte- og bolig spørsmål avgjøres regionalt: ITP-sats, Patrimonio-fritak, turistlisensregler, arveskatt. Andalusia, Catalonia, Madrid, Valencia, Balearene og Kanariøyene er de vanligste for nordmenn.
Provincia
Provins#- Geografisk og administrativ enhet, et nivå under regionen. Costa del Sol = provinsen Málaga, Costa Blanca = Alicante, Mallorca = Illes Balears. NIE-numre starter med en bokstav som viser utstedende provins.
Padrón / empadronamiento
Folkeregistrering i kommunen#- Kommunal folkeregistrering. Kreves for å bruke spansk offentlig helsesystem, registrere bil og stemme i lokalvalg som EU-borger. Du møter på ayuntamiento (rådhuset) med pass, NIE og leiekontrakt eller eierbevis. Tar 1–2 timer. Mer om padrón.
Mangler en term?
Vi oppdaterer lista jevnlig
Hvis du møter et spansk eiendomsbegrep som ikke er forklart her, eller ønsker mer dybde på en av termene, hører vi gjerne fra deg. Vi prioriterer termer flere lesere har bedt om.
Foreslå en term